各乡镇人民政府，县政府各部门：

《中宁县农村宅基地和自建房管理办法（试行）》已经县人民政府研究同意，现印发给你们，请认真抓好落实。

  中宁县人民政府

2024年4月17日

（此件公开发布）

中宁县农村宅基地和自建房管理办法(试行)

第一章总 则

第一条为规范和加强农村宅基地和农村村民新建、改建、扩建、翻建住房（以下统称自建住房）管理，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》等法律、法规和政策规定，结合我县实际,制定本办法。

第二条本办法适用于县域内农村宅基地管理和村民自建住房及其管理。

本办法所称宅基地，是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括主房、附属用房和庭院等用地,不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。

本办法所称村民，是指具有农村集体经济组织成员身份的人员。

第三条本办法所约束的农村自建房，是指建设工程投资额在100万元以下（含100万元）或者建筑面积在500平方米以下（含500平方米）的小型工程，限额以上的自建房不在本办法约束范围内。

第四条 按照自治区指导、市县级主导、乡镇主责、村级主体的原则，建立健全农村宅基地管理机制，加强和规范农村宅基地审批管理。农村宅基地审批管理必须坚持符合规划、严格土地用途管控、节约集约利用土地、一户一宅、面积法定、户有所居、依法审批总量控制的原则。

第二章农村宅基地规划管控

第五条村民自建住房建设，必须符合村庄规划，未编制村庄规划的应当符合国土空间规划。位于自然保护区、风景名胜区、文物保护单位、历史文化名村、传统村落等区域的，还应当符合相关保护规划。农村村民新建住宅，应当尽量使用原有宅基地和村内空闲地，不占用或者少占用耕地和林地。

第六条县自然资源局、农业农村局、乡(镇)人民政府应当依法组织编制国土空间规划、村庄规划。根据农村人口数量和变化趋势、宅基地现状和使用标准等情况，为村民住宅建设用地预留空间，合理确定农村居民点的数量、布局、范围和用地规模。村庄规划一经批准，应当严格执行，任何单位和个人不得擅自变更或调整。确需变更或调整的，经宁夏回族自治区人民政府批准后，依照法定程序组织修改。

农业农村部门负责农村宅基地管理与改革工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度。完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用。组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求报县自然资源局，参与编制国土空间规划和村庄规划。

自然资源部门负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排农村宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批、规划许可和房屋不动产登记等相关手续。

住房城乡建设部门负责农村房屋示范图集中推广，指导乡镇加强对村民自建住房建设施工质量和安全的监督管理等。

乡镇政府负责本辖区内宅基地审批和村民自建住房建设管理，实施农村宅基地和村民自建住房建设有关行政审批和综合执法,对村民自建住房质量安全负属地管理责任。

村民委员会指导村民办理农村宅基地和村民建房审批手续，指导村民依法依规开展住房建设活动，对村民自建住房建设中的违法行为及时劝阻，并向乡镇人民政府报告。

第七条 村民自建住房建设占用农用地的，由乡镇人民政府分年度分批次逐级向上申请办理农用地转用报批手续，经依法批准后由乡镇人民政府逐宗落实到户。

第八条 农村宅基地实行“一户一宅”，以户为单位申请宅基地。户是指本村常住户口，取得本集体经济组织成员资格，享受集体资产分配，履行集体成员义务的集体经济组织成员家庭户。以下情形认定为一户：（一）无子女或子女均不属于本集体经济组织成员的家庭确定为一户；（二）农村独生子女户，由父母和子女等家庭成员组成，确定为一户；（三）农村多子女户，子女已结婚且独立生活的可确定为一户，父母须随其中一位子女组成一户；（四）无直系亲属的单身可以确定为一户。

第三章 宅基地申请与审批

第九条村民符合下列条件之一的，可以以户为单位向本村集体经济组织申请使用宅基地:

（一）无宅基地的。

（二）因子女结婚等原因确需分户居住，而现有农村村民住宅用地无法满足分户需求的。

（三）现住房影响乡村建设相关规划，需要搬迁重建的。

（四）符合政策规定迁入村集体经济组织落户成为正式成员且在原籍没有宅基地的。

（五）因自然灾害损毁或者避让地质灾害搬迁的。

（六）原有宅基地被依法征收，或者因公共设施和公益事业建设被占用的。

（七）法律法规规定的其他情形。

第十条农村宅基地用地标准：使用水浇地的，每户不得超过二百七十平方米，使用平川旱作耕地的，每户不得超过四百平方米，使用山坡地的，每户不得超过五百四十平方米。

第十一条 村民申请宅基地有下列情形之一的，不予批准:

(一)村民出卖、出租、赠与原住宅的。

(二)申请另址新建住房，未签订退出原有宅基地协议的。

(三)整户户口虽已合法迁入农村集体经济组织，但原籍宅基地未退出的。

(四)一户多宅的。

(五)不符合国土空间规划和村庄规划的。

(六)宅基地被征占后已给予经济补偿的，或家庭成员已享受安置政策的。

（七）宅基地已纳入城乡建设用地增减挂钩政策给予公平、合理的经济补偿。

（八）将宅基地自愿有偿退出、转让或私自买卖的。

（九）离婚后无宅基地使用权的一方(鼓励其采取购买闲置农房的方式取得宅基地)。

（十）不符合法律法规、政策规定的其他情形。

第十二条申请农村宅基地和住房建设的村民，按下列程序申报审批：

（一）村民提出书面申请。有自建住房需求且符合宅基地申请条件的村民，以户为单位向所在村民小组提出宅基地和自建住房的书面申请，并提供户主身份证及家庭整册户口簿。

（二）村级审查。村民小组收到申请后,应提交村民小组会议讨论,并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本小组范围内公示。讨论通过且公示无异议或异议不成立的,村民小组将农户申请、村民小组会议记录等材料交村集体经济组织或村民委员会(以下简称村级组织)审查。没有分设村民小组的宅基地和建房申请等事项统一由村级组织办理的，村民直接向村级组织提出申请。村级组织审查申请材料是否真实有效，将村民申请理由、拟用地位置和面积、建房标准、相邻权人意见等提交村民会议讨论，讨论通过后将讨论结果在本村范围内进行公示，公示时间不少于七个工作日。公示无异议或异议不成立的，由村级组织签署意见，指导农户填写《农村宅基地使用承诺书》《农村宅基地和自建房（规划许可）申请表》，与相关资料一并上报乡镇人民政府。未通过的，由会议召集人告知申请村民未通过原因。

（三）部门审核。乡镇政府收到村级申请后，由乡镇政府明确的机构组织农业农村、自然资源、住建等相关机构进行审查。农业农村机构负责审查申请人是否符合条件，拟用地是否符合宅基地布局要求和面积标准、宅基地和建房申请是否经过村级审核公示等。自然资源机构负责审查是否符合国土空间规划、用途管制要求，地质条件是否符合建房要求；涉及占用农用地的，是否办理了农用地转用审批手续等。涉及林业、电力、水利、交通等管理部门的，要及时征求相关部门意见。原则上优先审批使用村庄空闲宅基地，严格控制新增宅基地。对符合条件的，出具联审联批意见并绘制宅基地坐标平面位置图。根据各相关机构联审结果，由乡镇政府对村民宅基地申请进行审批，对审核通过的发放《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》，对审核没有通过的及时告知村级组织。乡镇要建立宅基地用地建房审批管理台账，将有关资料归档留存，并将审批情况报县级农业农村、自然资源等部门备案。

第十三条村民建房完成后应当及时申请验收。乡(镇)人民政府应当在收到验收申请后15个工作日内组织实地验收。验收合格的，由乡(镇)人民政府出具《农村宅基地和自建房(规划许可)验收意见表》，村民可持《农村宅基地和自建房(规划许可)验收意见表》及其他规定材料向不动产登记部门申请办理不动产登记。未按批准要求使用宅基地验收不合格的，由乡(镇)人民政府责令整改。属于建新退旧的，将旧宅基地在90日内退还本级农村集体经济组织，方予验收。

第四章农村宅基地盘活利用

第十四条 闲置宅基地盘活利用要统筹考虑区位条件、资源禀赋、环境容量、产业基础和历史文化传承等因素，选择适合本地实际的农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用模式。一是利用闲置住宅发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态。二是利用闲置住宅发展农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目。三是采取整理、复垦、复绿等方式，开展农村闲置宅基地整治，依法依规利用城乡建设用地增减挂钩、集体经营性建设用地入市等政策，为农民建房、乡村建设和产业发展等提供土地等要素保障。依法保护各类主体的合法权益，推动形成多方参与、合作共赢的良好局面。

第十五条 盘活利用的主体主要包括以下三类：一是农村集体经济组织及其成员。在充分保障农民宅基地合法权益的前提下，支持农村集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作等多种方式盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅。鼓励有一定经济实力的农村集体经济组织对闲置宅基地和闲置住宅进行统一盘活利用。二是返乡人员。支持返乡人员依托自有和闲置住宅发展适合的乡村产业项目。在符合农村宅基地管理规定和相关规划的前提下，允许返乡下乡人员和农民合作改建自住房。三是社会企业。引导有实力、有意愿、有责任的企业有序参与闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作。

第十六条 宅基地使用权流转方式包括转让和出租。宅基地使用权转让须在征得宅基地所有权人同意的前提下，在村集体经济组织内部进行，且受让人须为符合宅基地申请条件的农村村民。严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

第十七条 农房租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效，租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守《民法典》的规定，合同到期后，双方可以另行约定。

第十八条 在尊重农民意愿并符合规划的前提下，鼓励村集体对退出的宅基地进行土地综合整治，整治出的土地优先用于满足农民新增宅基地需求、村庄建设和乡村产业发展。闲置宅基地盘活利用产生的土地增值收益要全部用于农业农村。

第五章 农村宅基地监督与管理

第十九条 宅基地面积超标、一户多宅、未批先建、违规审批等历史遗留问题，由县、乡(镇)人民政府按照宅基地占用时国家及地方有关法规政策，分类认定，结合农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记颁证工作，稳妥处理，逐步调整到位。

第二十条农村宅基地使用权不能继承，农房的所有权可以依法继承。宅基地使用权人依法享有《民法典》第三百六十二条、三百六十四条所规定的权利。根据房地一体原则，继承人继承房屋取得所有权后，可以依法使用宅基地，但并不享有上述法律所规定的权利。

第二十一条进一步加强宅基地管理，对利用方式、经营产业、租赁期限、流转对象等进行规范，防止侵占耕地、大拆大建、违法开发，确保盘活利用的农村闲置宅基地和闲置住宅依法取得、权属清晰。要坚决守住法律和政策底线，不得违法收回农户合法取得的宅基地，不得违法违规买卖或变相买卖宅基地

第二十二条有下列情形之一的，村集体报经原批准用地的人民政府批准，可以收回宅基地使用权:(1)乡(镇)村公共设施和公益事业建设需要使用土地的，集体收回宅地基使用权，并对宅基地使用权人给予适当补偿；(2)不按照批准的用途使用宅基地的；(3)因撤销、迁移等原因而停止使用宅基地的；(4)空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不再确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，集体收回宅基地使用权；(5)非农业户口居民(含华侨)原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，集体收回宅基地使用权；(6)在确定农村居民宅基地使用权时，其面积超过当自治区政府规定标准，可在土地登记卡和权证内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法 实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分由集体收回使用权；(7)上级政府规定的其他情形。

第二十三条 按照“谁审批、谁管理”的原则，乡镇人民政府应建立和健全农村宅基地与村民自建住房建设监督管理制度，及时发现和处置涉及宅基地使用和村民建房规划的各类违法违规行为。

（一）受理群众举报。乡镇人民政府应公布投诉举报电话，并建立投诉和举报台账，及时受理群众举报，对村民违规建房的举报信息，应及时组织相关部门现场查证，及时制止违法违规建房行为，将违建行为控制在萌芽状态。

（二）开展日常巡查。村级组织负责宅基地违法用地与违法违规住房建设日常巡查，做到及时发现、及时报告、现场劝阻等。乡镇人民政府要定期开展农村宅基地及村民自建住房建设巡查，建立动态巡查制度和巡查执法台账。

（三）加强执法力度。村民未获用地批准或者采取欺骗手段骗取用地批准，非法占用土地建住宅的，由乡镇人民政府依法依规予以处理。强制拆除违法建筑时必须严格遵守法定程序，实施强制拆除时，应当通知当事人到场，对于建筑物内的物品，行政机关应当采用公证、见证等方式，进行清点造册、制作现场笔录、妥善保管并移交，制作移交笔录并由当事人签字确认如当事人拒绝签字，则邀请见证人进行见证，并全程录音录像作为证据保留，确保财产移交行为的合法性。

第六章 农村自建房管理

第二十四条 村民自建房原则上不超过3层（不包括3层，城镇开发边界除外），平均层高不得超过3.3米。隔潮层（地下室）、隔热层层高应低于2.2米，如高于2.2米（含2.2米）按一层算。村民建设二层房屋，须征得四邻同意，且房高不得遮挡四邻采光。

第二十五条 根据《宁夏回族自治区电力设施保护条例》第二十四条和三十三条，禁止在架空电力线路保护区内新建建筑物、构筑物或者擅自增加建筑物、构筑物的高度；村民自建房须在架空电力线路保护区外：1-10kV高压线的架空电力线路保护区距离为5米；35-110kV高压线的架空电力线路保护区距离为10米；220-330kV高压线的架空电力线路保护区距离为15米。

第二十六条 对于限额以下小型工程（自建房），村民需选用现行使用的《宁夏抗震宜居农房设计方案图集》，或委托设计单位编制农村住宅设计方案，需由持有相关工种等级证合格证的乡村建设工匠组成的施工组织或者由拥有建筑施工总承包三级及以上企业资质的施工单位进行建设。乡镇人民政府、村（社区）建立日常联动机制，加强对限额以下工程的管理，履行属地管理主体责任，完善相关制度和工作措施，加强对村民自建房安全质量现场指导和检查，督促项目建设的各方主体从严从实履行质量安全主体责任。

第七章 农村自建房质量安全监管

第二十七条 实施“建筑施工领域质量安全监管一张表全流程管理”制度，落实日常检查巡查“五个必查”(即:资质必查、协议必查、承诺必查、现场必查、整改必查)，将安全监管贯穿乡村建筑施工全过程。

第二十八条 村民（建设方）要切实履行自建房质量安全首要责任，加强对施工质量安全的过程控制和验收管理，严格执行有关工程建设标准。乡镇人民政府（经济发展办公室）要加强村民自建房质量安全全过程监管，对于符合政策要求的村民自建房，在获得建房审批手续后，要定期进行现场指导和检查，填写《中宁县农村建筑施工安全监管情况记录表》(以下简称《记录表》，详见附件)。开工前，乡镇人民政府会同村(社区)对设计方、施工方、监理方资质或培训证明，明确审查意见，对建设方进行安全告知和教育，要求村民（建设方）出具一份安全协议、一份安全承诺书，督促施工方组织开工前安全教育培训;施工过程中，村(社区)日常巡查应每周不少于一次，对施工人员的安全行为进行提醒，并对发现的质量安全隐患上报乡镇人民政府;乡镇人民政府会同村(社区)必须对施工现场至少进行3次(基础、主体、装饰装修)质量安全检查，重点检查施工现场安全生产条件，施工机(器)械，临时用电、施工人员安全防护等，并填写《记录表》,对于发现的问题隐患督促落实整改，形成闭环。《记录表》一式两份，一份由村民（建设方）自行保管，一份由乡镇人民政府留存备查。

第八章 法律责任

第二十九条 新增宅基地自批准之日起，空闲两年以上或改变宅基地用途的,由村集体收回宅基地使用权，造成的经济损失由农户自行承担。

第三十条农户经批准建造住房时，不得超标建设，不得私搭乱建，否则将按违章建筑责令拆除，由此造成的经济损失由农户自行承担。

第三十一条 属于非法批准的农村宅基地，除对当事人作出处理外，要依法撤销批准文件、收回宅基地。造成村民经济损失的，相关单位及责任人依法承担相应的赔偿责任。

第三十二条对工作人员在宅基地审批过程中弄虚作假、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或违反法律法规和政策规定的，依法问责；对主管人员和责任人视情节轻重给予党纪或行政处分；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

第三十三条对乡、村庄规划区内的违法建筑，由乡镇人民政府依《城乡规划法》第六十五条之规定责令停止建设、限期改正、予以拆除。

第九章 附 则

第三十四条本《办法》不适用于中宁县城市规划区。

第三十五条 本办法由中宁县人民政府、中宁自然资源局、中宁县住房和城乡建设局、中宁县农业农村局负责解释；若上级另有新规定，按新规定执行或补充本办法。

第三十六条 本办法自2024年4月17日起实施，试行期1年。

附件：附件1农村宅基地和自建房（规划许可）申请表.docx

      附件2农村宅基地使用承诺书.docx

      附件3宅基地和自建房（规划许可）审批表.docx  

      附件4乡村建设规划许可证.docx  

          附件5农村宅基地批准书.docx

          附件6农村宅基地和自建房（规划许可）验收意见表.docx

          附件7农村建筑施工质量安全监管情况记录表（样表）.docx